İstisnadan Yararlanacak Olanlar İstisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dâhil olmak üzere, tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir.

İstisnanın Uygulanmasına Konu İktisadi Kıymetler

İstisnaya konu olan gayrimenkuller, Medeni Kanununda “taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Elden çıkarılacak gayrimenkullerden doğacak kazancın istisna uygulamasına konu olabilmesi ilgili kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanç için istisna uygulanmayacaktır.

İstisna Uygulamasına İlişkin Şartlar

İki Tam Yıl Süre ile Aktifte Bulundurulma

İstisna uygulamasına konu olacak gayrimenkullerin en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifi nde yer alması gerekmektedir. Kurumlar Vergisi Kanununun 19 ve 20. maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir ve bölünme (tam ve kısmi bölünme) hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan gayrimenkullerin iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınacaktır. İnşaatı henüz tamamlanmamış olması sebebiyle fiilen kullanılmayan binaların satılması halinde, bina bakımından istisnadan yararlanılamaz. Ancak, bina arsasının satış kazancına tekabül eden kısım için arsanın kurum aktifi nde iki tam yıl süreyle kayıtlı olması koşuluyla istisnadan yararlanabilir.

İnşa edilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacaktır.

Satış Kazancının Fon Hesabında Tutulması ve İşletmeden Çekilmemesi

İstisna, satış işlemi ister peşin isterse vadeli olarak yapılsın satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır.

Satıştan elde edilen kazancın istisnadan yararlanan kısmı, pasifte özel bir fon hesabına alınacak ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulacaktır.

Fon hesabına alma işlemi, kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar yapılmalıdır.

İstisnadan yararlanacak olan kazanç tutarı, satışın yapıldığı dönemin genel sonuç hesaplarına yansıtılır ve o döneme ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin ilgili satırında gösterilmek suretiyle istisnadan yararlanılır.

İstisnadan geçici vergi dönemleri itibarıyla yararlanılması mümkündür. İstisna, satış kazancının % 75’ine uygulanmaktadır. Bu sebeple, satıştan doğan kazancın tamamının fon hesabına alınma şart değildir. Sadece istisnadan yararlanan kazanç kısmının fon hesabına alınması yeterlidir.

Satıştan doğan kazancın, satışın yapıldığı yılı izleyen yıldan itibaren beş yıl içinde sermayeye ilave dışında başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi, dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilmesi hallerinde, yararlanılan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası uygulanmak suretiyle gecikme faizi ile birlikte alınacaktır.

İstisnanın amacı kurumların sermaye yapıları ile finansal bünyelerini güçlendirmek amacıyla bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerinde daha etkin bir şekilde kullanılmasına imkân sağlamaktır. Ancak, tasfi yeye giren şirketler bakımından böyle bir amaç söz konusu olmayacağından, istisnadan yararlanan kurumun satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar tasfi yeye girmesi halinde fon hesabında tutulması gereken kazancın işletmeden çekildiği kabul edilecektir.

Fon hesabında tutulan kazancın beş yıllık süre içinde veya beş yıl geçtikten sonra işletmeden çekilmesi kâr dağıtımı olarak kabul edilecektir.

Gayrimenkul Ticareti İle Uğraşılmaması İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu gayrimenkul ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanılamaz.

Aynı şekilde, satmak üzere gayrimenkul inşaatı ile uğraşan mükelleflerin de istisnadan yararlanmaları mümkün bulunmamaktadır. Ancak, bu mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri gayrimenkullerin satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilir.

Özel Durumlar

Kamulaştırma

Kamulaştırma işlemi, kurumların finansman olanaklarını artıracağından istisna uygulaması kapsamında değerlendirilmektedir. Ancak, kamulaştırılan gayrimenkuller bakımından istisnadan yararlanabilmek için kamulaştırma bedelinin kamulaştırmayı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkullerin Para Karşılığı Olmaksızın Devri veya Trampası

İstisna uygulanabilmesi için gayrimenkulün satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilerek, satışı yapan kurumun mali yapısında bir iyileşme olması beklenmektedir. Bu sebeple, gayrimenkullerin para karşılığı olmaksızın devir veya trampası istisna kapsamına girmemektedir.

Elden Çıkarılan Gayrimenkulün Yerine Yeni Bir Taşınmaz Satın Alınması

Yukarıda ifade edildiği üzere, gayrimenkullerin devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmemektedir. Zira istisna uygulamasının temel beklentisi gayrimenkulün satılması ve bu işlemden bir kazanç elde edilerek kurumun mali yapısında bir iyileşme sağlanmasıdır.

Konu bu açıdan değerlendirildiğinde, bir kurumun bir gayrimenkulü elden çıkartırken diğer bir gayrimenkulü satın alması hususunda tereddütler oluşabilmektedir.

Gelir İdaresi tarafından bu konu ile ilgili olarak verilen muktezalarda, şirketlerin finansal yapılarında bir iyileşme sağlamasının beklendiği, bu sebeple, aynı türden başka bir varlığın edinilmesi halinde bu amacın gerçekleşmiş sayılamayacağı yönünde görüşler bildirilmiştir.

Öte yandan, 5520 sayılı Kanunun 5. maddesinin gerekçesinde, elden çıkarılan taşınmazdan sağlanan likiditenin yine atıl hale dönüşmesine neden olacak şekilde fonksiyonel olarak benzer sabit kıymetlere kanalize edilmesi durumunun istisna uygulaması ile sağlanması öngörülen amaca uygun düşmeyeceği belirtilmektedir. Gerekçede verilen örnekte, şehrin bir bölgesindeki kullanılmayan bir arazinin satılıp başka bir bölgesinden bir süre sonra rant sağlamak amacıyla yeni bir arazi alınması durumunda, firmanın faaliyetleri açısından sağlanmış ekonomik katkı söz konusu olmayacağından istisnanın amacına ters düşeceği ifade edilmiştir.

Ancak, bir kurumun sahip olduğu bir gayrimenkulü elden çıkarırken diğer bir gayrimenkulü satın alması ekonomik gerekçelerle izah edilebiliyorsa istisnadan yararlanılması mümkün olacaktır. Örneğin, sahip olduğu arsa üzerine fabrika binası inşa etmesi mümkün olmayan kurumun, fabrika binası inşa edebileceği bir gayrimenkul satın almak amacıyla sahip olduğu gayrimenkulü elden çıkarması Kanunun istisnayı düzenleyiş amacına aykırı düşmemektedir.

Nitekim Kanunun istisnayı düzenleyen 5. maddesinin gerekçesinde yer alan bir başka açıklama bu kanaatimiz yönündedir. Gerekçede, şehrin kenar mahallesinde bulunan bir binanın satılarak, şehir merkezinde faaliyet göstermek amacıyla merkezde bir bina alınması durumu, firma faaliyetleri açısından açık bir ekonomik katkı söz konusu olduğundan istisna uygulamasının amacına uygun olarak değerlendirilmiştir.

Aktife Kayıtlı Gayrimenkullerin Satışında Katma Değer Vergisi İstisnası

Son olarak gayrimenkul satışlarına ilişkin katma değer vergisi istisnasından bahsetmekte de yarar var. Katma Değer Vergisi kanununda yer alan istisna hükmüne göre, en az iki yıl süreyle işletmenin aktifi ne kayıtlı gayrimenkullerin satışı katma değer vergisinden istisna. Ancak, bu istisnadan da faaliyet konusu gayrimenkul ticareti olan mükellefl er yararlanamıyor.

Haberin Kaynağı : PLASFED DERGİSİ

17.09.2014